土地市场冷暖各异只因钱

 随着上半年杭州楼市在各大版块在纷纷“跳水”的以价换量彻底激活了刚需的购房欲望，沉寂已久的杭州楼市开始逐步回暖。

伴随着成交量的逐步攀升，纵多开发商也开始慢慢走出了资金链紧张的窘境，上半年冷清的土地市场在下半年也发生了180°的大转弯，有实力的开发商开始频频拿地，土地市场日趋活跃

截至12月24日，2012年各月土地出让面积与成交金额列表(365地产家居网 俞永波/制)

据365土地研究数据中心统计，整个上半年杭州土地市场包括余杭、萧山在内共成交34宗地块，总成交价格93.8亿元。到了下半年，土地市场共有105宗地块出让，总成交价达到了478.3亿元，同比上半年增长了409.9%。

其中，上半年住宅性质地块仅成交2宗，上半年占总数的5.88%。到了下半年，住宅性质的土地成交量明显增加，共达到59宗。

今年全年，单月土地市场“吸金之王”为10月份，当月吸金157.4亿元，其中仅10月17日当天主城区土地市场便已吸金高达64.5亿元。

2012年全年杭州土地市场宅地与商地成交面积之比(365地产家居网 俞永波/制)

2012年全年，杭州土地市场住宅性质土地(含商住)共成交263.4万平方米，商业性质土地共成交165.4万平方米。商地出让面积比宅地出让面积多出98万平方米，宅地占总出让面积的61%。

对比2011年商地占主角的情况，今年下半年以来楼市的回暖给予了土地市场以信心，宅地频频挂牌出让更是土地市场趋热好的佐证。

俗话说的好：钱不是万能的，但是没钱是万万不能的，造成上半年与下半年这冰火两重天的土地市场格局，一切的根源这是因为“钱”。而也正是因为这个“钱”，让今年的土地市场与往年显得与众不同。

截至12月24日，杭州2012年主要宅地竞得单位(后附完整版)房企名称地块数量成交面积()成交总价(万元)万科南都地产5339360537374滨江房产4201197246601中海地产4157576690937嘉里置业5127090234850天阳置业385259223855桂林东晖建设210566539400中兴13524737009中大14762295600中国铁建272897130762保利14241594660城建120480112000杭房124423153800大鳄垄断土地市场初现端倪

2012年的杭州土地市场上谁有钱?

答案无疑是中海。

这一年，财大气粗的中海向杭州土地市场贡献了69亿元。

10月17日，中海地产分别以19.32亿元(配建保障房2.76万平方米)、19.88亿元(配建保障房3.85万平方米)、16.67亿元(配建保障房3.2万平方米)，总价55.87亿元，配建保障房总面积9.81万平方米“霸气”地一举拿下位于钱江新城二期的3宗焦点地块。

41号地块出让，现场打出谨慎报价的字样(365地产家居网 俞永波/摄)

当然，这55.87亿元还仅仅是地价，如果再加上那9.81万平方米保障房的建安成本，中海为这块地终砸60亿元恐怕是可以预见的。

在高价“独享”了钱江新城的土地大餐之后，饭后甜点自然是必不可少。12月4日，中海又以13.2亿元竞得蒋村一宗15.4万方宅地，楼面价仅为9007元/。

双赢机构总经理章惠芳在接受365地产家居网采访时说到，“钱江新城的3宗宅地，中海应该会进行精耕细作，试图打造其在杭州的标杆产品。”而对于蒋村地块，章惠芳则认为，由于楼面价比较经济，中海这样的房企更愿意把它当做是在短期内的一个过渡产品，这样中海在杭州的布局不至于断档。

2012年的杭州土地市场上谁当天拿地数量多?

答案无疑是嘉里。

这一年，嘉里在杭州共收录5宗地块，而拿下这五宗地块，嘉里只用了一个下午。

拿下杭州当年的浙大湖滨校区地块，可谓让嘉里置业一战成名，从此名声大噪。如今虽然嘉里中心已经开工建设，但是做为外来大鳄，嘉里在杭州的成长肯定不会止步于嘉里中心和嘉里桦枫居区区两个项目上。

10月19日，嘉里置业再出惊人之举，豪掷25.36亿元竞得之江度假区5宗地块，总土地面积142589。其中3宗宅地综合楼面价10870元/，2宗商地综合楼面价8071元/。

对于此次拿地，嘉里置业杭州公司相关负责人在接受365地产家居网独家专访时也曾表达了这样的豪言壮语，“这块的性质和我们的企业文化风格非常符合，不是我们来拿谁来拿?”

出手不凡的嘉里置业，也许从此将在杭州扎根。

2012年的杭州土地市场上谁拿地面积大?

答案无疑是万科。

这一年，万科在杭州掀起了一轮又一轮的拿地风潮，4次出手收获339360平方米的优质宅地。

万科今年在杭州4次出手，摘得5宗地块，从数量上与嘉里置业并列第一。但是仅从拿地面积上看，万科无疑是这一年里胃口大的。良渚、江干、滨江、蒋村，在短短一年的时间内，万科已经在杭州的不同板块进行了布局，如此布局也让其在产品结构和区域分布上都得到了优化和完善。

截至12月23日，万科2012年竞得地块房企名称土地编号地块坐落出让日期土地面积()成交价(万元)楼面价(元/)万科南都余政储出[2012]21号良渚街道7月31日1203691301644430杭政储出[2012]17号江干区8月27日46069794877198杭政储出[2012]30号滨江区10月11日665211360008178杭政储出[2012]58号蒋村街道12月4日759981368979007杭政储出[2012]59号蒋村街道12月4日30403548269017共计339360537374/

有了09年“后下手遭殃”的教训之后，万科今年在杭州土地市场上做到了“先下手为强”。“万科今年的眼光很独到，先下手也为其赢得了抄底土地市场的先机，所以万科拿地的价格总比后来拿地的那些开发商低得多。”对于万科屡屡以快制胜，有业内人士给出了自己的分析。

中海、嘉里、万科在土地市场上的风卷残云只是这一年的一个缩影。当你掰着手指去细数今年在杭拿地的开发商，你会发现与前几年时而冒出来的不知名小房企不同，这一年里，拿地的都是一些名气响当当的大型房企，尤其是拿宅地的。

这一年，大鳄垄断土地市场的局面初现端倪，只因他们有钱拿地。

土地粮仓：细数房企在杭拿地之 看外来PK本地谁领风骚

2012年在杭未拿一地 绿城转型决心显现

“很多时候他去拍，算算是没有钱可以赚的，但为什么要去拍呢?他是怕人家拿走之后，把地做坏了。”宋卫平的好友曾经这样描述。然而当理想主义的净土遭遇现实的残酷，绿城这座帝国也几近因为资金濒临断裂而轰然倒塌。

绿城6月8日举办新闻发布会宣布，九龙仓成为绿城第二大股东(365地产家居网 摄)

随后绿城采取了全民卖房的经纪人模式，配股九龙仓，卖项目给融创、SOHO等一系列自救措施，绿城终于还是坚强地活了下来。“痛定思痛”的绿城一改往日以高负债率迅速扩张的模式，开始日趋稳健，并开始转型，“代建”、“保障房”、“养老地产”、“农业”等词汇越来越多的出现在这家以高端产品著称的房企身上。

据了解，在宋卫平的老家嵊州，绿城已与农科院签订了3年合作协议，未来10年将20亿元建设农业综合体，首期6亿元，建设6000亩试验田。

同样，在桐乡乌镇，绿城也已经规划600多亩地块用于打造养老地产项目。“我们针对不同老人的需求，从刚退休很活跃的老人，到后的临终关怀，我们都有整套服务体系。在该项目边上，合作方建有一个非常大的老年医院，这可能是将来中国大的老年医院。”绿城的工作人员这样介绍。

这一年，绿城里在杭州没有去拿过一次地，只因他知道要稳重地去赚钱。

土地粮仓：面观土地市场 调控洗牌致房企生存各不同

布局城西 滨江西扩是趁虚而入?

绿城与滨江做为杭州本地房企的佼佼者，如果两分天下，那么根据以往的产品布局，绿城称王城西，滨江独霸城东是毫无疑问。但是在如今的房地产乱世，绿城又在土地市场上保持缄默，滨江却西扩意图明显，在西溪湿地与余杭的两次拿地也不禁让人产生了滨江是否是趁虚而入，乘机西扩“蚕食”绿城地盘的揣度

滨江副总朱立东(前左一)，滨江总经理朱慧明(后中)(365地产家居网 摄)

对此，滨江副总朱立东在接受365地产家居网独家专访时曾经对于滨江西扩的举动做出了解释，“我们早就打破了城东的界限，在东南西北几个方向都有了自己的产品，在城北有万家新城，在城北有万家花城和金色蓝庭，但是在这些项目的交付之后，滨江也需要在这几个板块进行补仓。”

和滨江一样开始选择“农村包围城市”的拿地策略不仅仅只是本土房企，还有不少首次进驻杭州的外来开发商。而对于为什么开发企业喜欢在桥西、滨江、西溪这样的城市次中心、城市外围拿地的探讨时，章惠芳作出了更加深入的解读，“今年房企拿地的楼面价普遍不高，只有个别地块破万。这也说明开发商在经历了调控之后，普遍认识到刚需仍是主力，调控不放松，刚需还将是主力。”

金星房产在这轮调控中破产，成为不幸的一类房企(资料图片)行业洗牌加速，小房企淡出杭州土地市场

相比起“正规军”拿地、规划、销售回笼资本、再拿地的产业循环，不得不面对市场的起起落落，半路出家的“游击队”则开始慢慢淡出杭州楼市。

“卖完手上的项目，我就不打算再做房地产了，还是去做老本行吧，风险小一点。”这位不愿意透露姓名的开发商说起未来的打算，显然对于房地产显得有些心灰意冷。

他来自诸暨，当年靠承包水电业务起家，后来在07年的时候联合几位企业家一起来杭州做项目。首个项目便大获成功，收益颇丰，但是后来的调控让他身陷泥淖。在与他的交谈中，有一句话也让人印象深刻，“那时候的楼市就像07年的股市，只要你有钱就能赚钱。买块地，盖起来就能赚钱。现在不同了，房子不好卖啊。”

当红色是涨还是跌都分不清的人都能靠股市赚钱的时候，股市离崩盘也就不远了。同样的道理在楼市也是如此，连容积率是什么都不知道的暴发户都开始从楼市大把捞钱的时候，楼市泡沫能不破吗?

他还透露，还有不少与他一样半路出家在杭州打拼的开发商则开始寻找另一条出路。“我有几个朋友，都不在杭州做项目了，有一个在湖南下面的一个县城开发项目，听说卖得还挺好。”

他说，去三线甚至是四线城市开发有两个好处，“在杭州3、4个亿你能买什么土地，但是到了小城市不一样，那里的地便宜的很，而且政府的优惠政策也多。”

对于这种现象，双赢机构章惠芳分析认为在经历了调控洗牌之后，众多小型房企在拿地上也显得心有余而力不足。“目前杭州总价在5亿元的土地还是有不少开发商有资本去拿，但是超过10亿元就基本上很少有开发商有实力去拿，除了滨江、万科等大型房企。”章惠芳表示。

自调控以来，房地产市场集体遭遇了危机，土地拍了、规划了、甚至已经开始造了，终却无法回笼资金。房地产再也不是只要有地就能挣钱的行业。国家统计局数据显示，前三季度全国房地产额累计涨幅回落1.2%。无论是受调控影响，还是其他原因，房地产暴利时代一去不复返。

于是，小型房企开发策略与大型房企开始变得不同。章惠芳认为，“3年做3个项目还是3年做1个项目的营销策略是不同的，大型房企快进快出，回笼资金后又去拿地，而小型房企则会选择精耕细作，所以拿地周期也会较长。”

这一年，小房企在杭州土地市场上的身影已日渐模糊，或“心灰意冷”，或“心有余而力不足”，只因钱不好赚。